Zwangsverwaltung

Zwangsverwaltung

Definition, Ziele, Ablauf und Ende des Verfahrens

Zwangsverwaltung Definition: Was ist eine Zwangsverwaltung?

Bei der Zwangsverwaltung handelt es sich um ein rechtliches Verfahren, bei dem ein Zwangsverwalter die Verwaltung von unbeweglichem Vermögen – also Immobilien wie Grundstücken oder Gebäuden – übernimmt, wenn der Eigentümer dies nicht selbst tun kann oder nicht länger tun soll. Eine Zwangsverwaltung kommt beispielsweise im Fall einer Insolvenz, als Alternative zu einer Insolvenz oder bei Betreuungsfällen zum Einsatz. Neben der Zwangssicherungshypothek und der Zwangsversteigerung ist die Zwangsverwaltung eine weitere Option der Zwangsvollstreckung von Immobilien.
Geregelt ist die Zwangsverwaltung in dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG), die als verselbstständigter Teil der Zivilprozessordnung (ZPO) anzusehen ist.

Welche Ziele verfolgt die Zwangsverwaltung?

Ziel der Zwangsverwaltung ist es, eine “Befriedigung aus den Nutzungserlösen” sicherzustellen, also die Forderungen von Gläubigern zu erfüllen (beispielsweise Erträge wie Mieten und Pacht zu erzielen). Daneben soll das Objekt bestmöglich instand gehalten werden. Pacht- und Mietverhältnisse müssen im Sinne der Gläubiger geklärt und behandelt werden, sowie der Zustand der Immobilie soll erhalten oder sogar verbessert werden.

Das Besondere am Zwangsverwaltungsverfahren: Der Schuldner bleibt Eigentümer, er ist jedoch von nun an nicht mehr der Verwalter seines Eigentums. Anders als bei der Zwangsversteigerung wird hier also nicht versucht, mittels Verkauf der Immobilie, sondern durch Vermietung oder Verpachtung bzw. Bewirtschaftung der Immobilie die Ansprüche der Gläubiger zu erfüllen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat die bereits angeordnete Anordnung der Zwangsverwaltung gegenüber der Verwaltung des Grundeigentums durch einen Insolvenzverwalter Vorrang.

Wie läuft eine Zwangsverwaltung ab?

Oft stellt das örtliche Amtsgericht, das für den Bezirk zuständig ist, in welchem sich das Grundstück oder das Objekt befindet, das Vollstreckungsgericht dar (§ 1 Abs. 1 ZVG). Es ordnet die Zwangsverwaltung nach Prüfung eines Antrags an. Einen solchen Antrag stellt meist ein Gläubiger.

Voraussetzungen dafür sind

  • zum einen, dass ein vollstreckbarer Titel vorliegt (z. B. ein Zahlungsurteil seitens des Gerichts oder eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld) und
  • zum anderen, dass der Schuldner laut Grundbuch der Eigentümer ist.

Die Anordnung der Zwangsverwaltung kommt nun durch den bewilligten Antrag zustande, die dem Schuldner in Form eines offiziellen Beschlusses seitens des Gerichts zugestellt wird. Das eigentliche Zwangsverwaltungsverfahren beginnt. Der vom Vollstreckungsgericht bestellte Zwangsverwalter übernimmt von da an gemäß § 150 Abs. 1 ZVG. Die Immobilie wird ab diesem Zeitpunkt beschlagnahmt und im Grundbuch wird der Anordnungsbeschluss der Zwangsverwaltung vermerkt. Der Zwangsverwalter, der nach der Übergabe durch einen Gerichtsvollzieher oder einem anderen vom Gericht legitimierten Beamten das Grundstück übergeben bekommt, oder das Gericht, ermächtigt den Verwalter, sich selbst den Besitz zu verschaffen und übernimmt sodann alle anfallenden Verwaltungsaufgaben.

Die Rolle des Zwangsverwalters

Die Aufgaben des Zwangsverwalters werden in § 152 ZVG festgeschrieben und bestehen u. a. darin, die Einnahmen aus Miete und Pacht zu sichern, um laufende Kosten zu decken und die Immobilie im Sinne der Gläubigerinteressen zu verwalten. Über seine Tätigkeit muss er dem Vollstreckungsgericht regelmäßig berichten.

Künftig werden nun beispielsweise auch folgende Aufgaben vom Zwangsverwalter übernommen:

  • Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie
  • Weiterführung eines etwaigen Betriebs auf dem Gelände,
  • Einleitung werterhaltender Maßnahmen, um den Zustand des zwangsverwalteten Wohneigentums zu erhalten oder zu verbessern
  • Neue Vermietung, z. B. um Leerstand zu vermeiden
  • Kommunikation mit Mietern oder Pächtern, z. B. zu Kautionen, Mieterhöhungen, Pacht etc.

Erwirtschaftet das Wohneigentum oder Grundstück mehr, als zur Deckung der Ausgaben für den Fortbetrieb nötig sind, kommt ein Teilungsplan zum Einsatz. Dieser zeigt auf, wie etwaige Überschüsse nach Abzug der Bewirtschaftungskosten an die Gläubiger verteilt werden. Der Teilungsplan wird vom Vollstreckungsgericht festgelegt und berücksichtigt alle von Gläubigern eingegangenen Forderungen. Nach einer Verhandlung der Beteiligten legt das Gericht schließlich fest, in welcher Reihenfolge die Forderungen der Gläubiger auszugleichen sind. Dem Zwangsverwalter kommt die Aufgabe zu, die Forderungen aus den erzielten Einkünften gemäß Teilungsplan zu begleichen. Für seine Tätigkeit erhält der Zwangsverwalter eine Regelvergütung nach § 18 der Zwangsverwaltungsverordnung (ZwVwV) und eine Erstattung seiner Auslagen (§ 21 ZwVwV), welche aufseiten der Betriebskosten der Immobilie zu verbuchen sind, also ebenso wie entstehende Gerichtskosten aufseiten des Schuldners anfallen.

Beendigung der Zwangsverwaltung

Wann endet der Weg der Zwangsverwaltung? Die Dauer der Zwangsverwaltung kann wenige Monate bis hin zu mehreren Jahren betragen. Das Zwangsverwaltungsverfahren endet schließlich gemäß § 12 ZwVwV mit einem Aufhebungsbeschluss. Ein solcher Aufhebungsbeschluss ergeht z.B., wenn

  • der Antragsteller den Antrag zurückzieht,
  • eine vollständige Befriedigung der Gläubiger erfolgt ist,
  • die Kosten zu hoch ausfallen oder stattdessen
  • eine Zwangsversteigerung zum Zuge kommt und die Immobilie versteigert wurde.

Welche Folgen hat die Zwangsverwaltung für den Schuldner?

In der Regel hat der Schuldner zunächst für die Gebühren und die Kosten für die Zustellung aufzukommen, die durch die Anordnung der Zwangsverwaltung entstehen.
Sobald der Zwangsverwalter seine Tätigkeit aufgenommen hat und die Immobilie beschlagnahmt ist, stehen auch die Erträge aus der Immobilie nicht länger dem Eigentümer zu. Zudem ist der Schuldner nicht mehr berechtigt, den Gläubigern das Betreten der Immobilie zu untersagen – auch hierüber wacht nun der Zwangsverwalter.
Mieter oder Pächter müssen sich fortan mit ihren Anliegen an den Zwangsverwalter wenden. Sich darum zu kümmern, ist nun ebenfalls nicht länger die Aufgabe des Eigentümers.
Der Schuldner darf die Immobilie weiterhin bewohnen, sofern diese Räume als unentbehrlich gelten. Auch darf das weitere Bewohnen nicht das Grundstück oder die Verwaltung beeinträchtigen. Ansonsten hat der Schuldner auf Antrag das Grundstück zu räumen (§ 149 Abs. 1 ZVG).
Trotz Zwangsverwaltung kann er sein Grundstück oder Haus verkaufen, schließlich bleibt er rechtlich der Eigentümer, es tritt keine Grundbuchsperre ein. Zudem kann er Prozesskostenhilfe beantragen, um die anfallenden Gerichts- und Rechtsanwaltskosten aufzubringen. Zudem hat er das Recht, beim Zwangsverwalter einen Antrag auf Auskunft zu stellen.

Welche Rechte besitzen die Gläubiger bei einer Zwangsverwaltung?

Der Gläubiger hat zunächst das Recht, die Zwangsverwaltung zu beantragen, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Die Gläubiger sind damit rechtlich diejenigen, die die Mieten und Pachten durch den Zwangsverwalter beschlagnahmen lassen, um damit ihre Forderungen auszugleichen. Die Gläubiger können zudem die Zwangsverwaltung zeitgleich zur Zwangsversteigerung einsetzen. Sie haben ebenso wie der Schuldner das Recht, beim Zwangsverwalter Auskunft über bestimmte Sachverhalte zu beantragen.

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